日本楼市的兴衰史,是怎样的一个过程?

1990年,日本股市出现断崖式下跌,近乎腰斩。1991年,楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一,日本由此陷入“失去的20年”。这一切是怎么发生的?对于今天的我们有何借鉴?1广场协议上世纪七八十年代,日本经济一飞冲天,日本制造席卷国际市场,贸易顺差之巨,堪比今日的中国,日本也成为当时

1990年,日本股市出现断崖式下跌,近乎腰斩。1991年,楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一,日本由此陷入“失去的20年”。

这一切是怎么发生的?对于今天的我们有何借鉴?

1

广场协议

上世纪七八十年代,日本经济一飞冲天,日本制造席卷国际市场,贸易顺差之巨,堪比今日的中国,日本也成为当时世界上最大的债权国。

深受财政赤字和贸易赤字双重困扰的美国,先是推出以贸易战为核心的“301条款”,迫使日本做出让步和妥协,同时开放国内市场,接着推出“广场协议”,重塑国际市场汇率关系。

1985年,在美国主导之下,美日等五国签订“广场协议”。广场协议签订之下,五国在国际市场大幅抛售美元,美元汇率应声日落,日元大幅升值。3年过后,日元兑美元汇率比当初升值86.1%。

今天,很多人以阴谋论的思维,认定这是城下之盟。然而,当时的日本同样乐见其成。

虽然日元升值必然影响出口优势,但贸易顺差之下,本币本来就有强大的升值动力,推动日元升值是合理回归。而且,本币升值之后,不仅能够增加日本国民的购买力,提振内需,而且还能增加日本国内资产的吸引力。

事实上,广场协议之后,日本经济增长非但没有停滞,反而增速扩大,繁荣更胜于以往。出口虽然有所减少,但受石油价格下降等影响,进口同样锐减,起初贸易顺差反而有增无减。同时,日本借此还实现产业结构升级,传统产业备受出口萎靡影响,而机械设备、交通运输设备和精密仪器等却逆市上扬。

所以,日本泡沫危机的诞生,并不在于广场协议,其问题早已深植于经济结构之中。同时,为应对广场协议带来的负面影响,日本大幅降低利率的举措,让这一问题火上浇油,最终为危机埋下深深的隐患

2

房地产狂欢

很多上了年纪的日本人,对于1980年代都记忆颇深。推理作家东野圭吾,多次将场景搬回那个泡沫年代。

那个时代,日本经济飞速发展,国民购买力与日俱增,在日本人看来,取代美国成为世界第一强国,只是时间问题了。

在这种情绪之下,日本股民情绪高涨,股市一飞冲天,房价地价大幅膨。土地永远不会贬值,东京房价不会下跌,这两大神话刺激着每一个日本人。

如果只是情绪问题,那这场泡沫来得快去得也快。

问题在于,整个1980年代,日本都处于大宽松时代,而1985年后,而应对广场协议,减少对外依赖,同时提升内需,日本出台的宽松银根、放松金融管制的措施,更是制造了巨量的流动性。再加大日元升值之后,国际热钱涌入,整个市场如同大河开堤,水流汪洋。

这些流动性无一例外地流入到股市和楼市。短短4年时间,日经平均指数从13000点增长到39000点,翻了两倍;而同期,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国面积是东京的1.5万倍。

同时,房地产繁荣之下,地价和租金都随之高涨,这对制造业等实体经济产生挤压。在资产效应之下,银行更愿意将贷款投放到房地产投资中,制造业进一步受到压缩。

这是典型的泡沫经济。以货币宽松和信贷宽松为标志,以股市和房地产市场的繁荣为代表,以经济体的虚假繁荣为代价,最终的结果是股市楼市大崩盘与经济衰退。

3

楼市大崩盘

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅超过60%。

紧接着是楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场的崩盘很快传导到了楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声下跌。

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,此后二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

在楼市泡沫破裂之前,日本政府其实下了一系列猛药,来治理泡沫。

1989年,为应对通胀膨胀,日本一改此前十年超级宽松的货币政策,连续五次大幅调高利率,不到两年时间,官方贴现率从2.5%升高到6%。

1990年,日本开始启动“史上最严的楼市调控政策”,对房地产贷款进行总量控制。

然而,猛药虽好,为时已晚。显然,放纵了长达十年的房地产泡沫繁荣,其崩盘的剧烈程度,已不是政策所能挽救的。

4

教训何在

日本的楼市大崩盘,看似始于贸易战,成于广场协议,但其实早就蕴藏在经济结构之中。

长期的宽松环境和金融自由化,让整个市场的流动性泛滥。这些流动性,不会主动进入制造业,而是追逐高回报的泡沫性资产,房地产繁荣以及由此而叠加的资产泡沫,是自然而然的结果。

因此,贸易战不可怕,可怕的是自己守不住自己。在贸易战里,日本产业结构层级有所提升,国民经济其实并未受到多大影响。相反,错误的应对策,对房地产的过度纵容,反而成了泡沫经济的强大助力,一去不复返。

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